建造保障性住房项目监理实施方案

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监理实施方案

第一章、工程概况

工 程 概 述	项目名称	XXXXXX监理有限公司
	建设单位
	建设地点
	工程概况	本项目是政府为解决中低收入家庭住房而兴建的保障 性住宅小区。小区包括新建住宅及公建配套项目等，用地面积为 22.2851万平方米，总建筑面积约501088万平方米，建筑高度约 为95米，层高为2. 9米。
监 理 0 标	监理服务总目标	＞全面、优质履行监理合同； ＞营造度好的建设氛围，加强工程实施的策划及预控，严格 进行过程管理； ＞确保工程如期完成，质量达到建设单位要求的目标； ＞顾客满意度达到优良。
	投资控制目标	不超过本项目工程概算（以有关部门审批的为准）
	进度控制目标	施工工期为业主下达开工令或开工报告审批之日起按施工进 度要求控制，施工总工期约920日历天，以委托人与承包人签订 的施工合同工期为准（日历天数）
	质量控制目标	工程质量达到合格标准，确保取得“广州市优良样板工程奖”， 争创广东省优良样板工程奖，国家优质工程银质奖、金质奖及鲁 班奖
	安全文明控制目标	确保工程无生产安全事故，确保工程取得“广州市安全文明 施工样板工地”称号，争创“广东省安全文明施工样板工地”
监理工作宗旨		坚持条专*务、頫薮高菽、优莠駆廢於的工作宗旨。充分 发挥人才及技术优势，以严谨的科学态度、高度的负责精神、优 秀的专业人员服务于业主。遵循规范化的科学管理程序和方法， 力求优质、快速、安全地完成项冃建设，并控制在计划投资范围 内。

第二章、投资控制监理方案

第一节、投资控制的目标

投资控制目不超过本项目工程概算（以有关部门审批的为准）
项目前期目 标分解	展开对项目总投资冃标的建设范围分析和论证，细化项目投资分解目标。
采购阶段投 资控制目标	施工发包与甲供物资（设备、材料等）釆购合同总额不超过设计预算额。
施工阶段投 资控制目标	基建工程各合同包的结算总额（合同金额+施工过程的项目变更额+设计未 包含的漏项建设费用）不超过本项目工程概算（以有关部门审批的为准）。

第二节、对建设项目投资实施全过程监管

1、项目前期目标设定

项目前期目标设定——展开对项目总投资目标的建设范围分析和论证，细化项目投资 分解目标

由于业主方建设需求一般在前期尚未完全识别与挖掘，故咨询机构编制《可研》设 定的建设范围及界面、主要功能、建设标准可往往会比较粗。此时人们的关注度往往放 在项冃的可行性程序上，而对投资估算一般是较肓目地的参照类似项冃的概述指标。在 这个阶段，如果对建设范围及各项造价指标的测算不准确，对未来风险预测不充分，投 资控制目标往往无法实现。

与此同时，许多新建项目的业主方对原本属于内部其他部门实施的非基建类立项建 设内容和责任归属理解不一致，容易将许多建设内容盲目纳入基建投资计划，一方面， 容易引起内部责任纠结不清，另一方面，往往从开始就埋下了项目后审计时较为被动的 风险。

如我司中标，我们将第-时间展开以下工作：

•协助业主另行委托的咨询公司，在项目可行性研究的基础上，进行建设范围的 梳理。并根据现阶段所有设计文件描述的设计内容，展开对项冃总投资冃标的建设范围 分析和论证，细化项目总投资分解计划。建议业主及时将“全过程投资控制造价咨询”

单位的引进，协助业主与可研编制单位重新对各项指标进行全面的测算与把控。

•就建筑功能对应的建设内容进行分类，甄别出哪些任务属于基建工程、哪些任 务属「后台设备/系统/配套设施的建设内容，哪些任务属「项目运营配套建设内容（可 走开办费）等等，提供“项目总投资实施方案”，供业主方进行统筹评价与决策；

2、 工程招标及合同谈判签订阶段

清标：在施工合同签订以前，我司将组织造价专业工程师对中标单位的投标文件经 济部分进行复审，复审重点在「核査投标文件中是否存在单价分析中材料价格、费率前 后不一致以及单价分析中人材机的消耗量明显高于现行定额规定水平的。当承包商在收 到正式施工图后，应重新计算工程量并报送项目监理部，项目总监理工程师组织专业监 理工程师审核，与业主、承包商协商•致后，签署意见后送业主确认，作为投资控制的 基本依据。

提供从投资估算软件到投资监控系统，从快速计量解决方案到清单大师投资增值软 件，从项目造价管理OA系统到回标分析系统，从计量与支付软件到自动评审软件，从 智能指标分析软件到材价库管理系统，从标准项目系统培训到投资增值技术培训。为业 主提供投资增值技术和方法的综合性整体解决方案。

3、 项目采购阶段投资控制

釆购阶段投资控制——施工发包与甲供物资（设备、材料等）釆购合同总额不超过设 计预算额

3.1项目釆购的风险分析及控制方法

3.1.1项目釆购的风险分析

施工招标与施工合同执行是工程建设阶段不可分割的两大部分。但由于招标文件编 制主要在釆购阶段，由招标代理机构承担；而施工阶段的合同管理由监理单位承担，造 成了招标和合同管理的脱节。

一方面由于招标代理一般不参与施工过程合同管理，其关注点会在如何按法规要求 完成资格预审、受业主方的委托完成办理工程交易中心相关程序。招标文件编制通常釆 用标准范本，编制人如缺乏专业技术及现场实践，对合同的编制往往力不从心。特别是 协议书、专用条款与附件部分，设定的内容针对性不强。这给施工阶段监理工程师的合

同执行管理造成了很多困难，给工程合同变更和索赔带来很大的隐患。

一方面由「监理工程师未参与招标工作、他们对合同管理的经验及被动管理教训不 能及时在招标文件合同中进行事先约定。由于不熟悉招标文件和合同，在执行合同初期 不能很快地进入角色，只能边理解边执行；

许多工程在完工之后，工程合同执行（特别是工程变更与合同价，与原来招标文件 的合同价已大相径庭，违背了业主方在招标时的初衷。对业主方的投资控制与总体利益 带来风险。

3.1.2项目釆购的投资控制方法

1） 由业主方牵头成立项目釆购团队，进行“项目釆购整体”策划；

2） 依据批准的“施工分标方案”，设定施工采购、甲指乙供设备采购、专项采购、 服务采购组的分工与职能；

3） 我司集中资源，参与招标文件“合同协议书”、“专用条款”、“合同商务附件” 与“技术附件”的编制；审核图纸内容与招标范围的吻合性；审核设计单位编制的“技 术规范书”的是否满足深度要求；

4） 根据项目实施总体进度要求，编制釆购计划；

5） 根据批准的投资计划，规定各合同包的采购标准；

我司的专业工程师，将参与项目各标段招标文件“合同协议书"、“专用条款”、“合 同商务附件”与“技术附件”的编制或审核；

3.2项目釆购阶段的控制措施

3.2.1材料的询价与定价控制一过程由设计单位编制推荐品牌、轨迹化

3.2.2我司将派出经验丰富，年富力强的造价咨询专家团队为业主出谋划策，保证 工程最高限价的准确性与合理性。

1） 做好项冃清单承包范围内容与界面交底工作，防止重算、漏算；

2） 管理好材料的询价渠道，确保主材价格的合理性。

3） 做好清单的描述，防止日后由于项目清单而产生不必要的索赔。

4）以合同为准绳，在合同中明确变更、支付、风险范围等与经济有关的条款，做

到灵活与规则并重。应在招标文件中事先约定

•工程进度款的支付；

•工程变更的管理；

•投资动态控制。

3.2.3控制要点有以下三方面：建设引入投资控制信息平台①以支付为主线，控制 好进度与价款的支付，用好经济杠杆。②对于工程变更要进行风险评估与分级管理3、 做好信息的流畅与动态的投资管理控制，为决策者提供科学、准确、及时的数据支撑。

3. 2.4投资控制以变更计价优先原则为核心，以支付管理为主线抽对项目计量与支 付阶段的建设过程进行有效控管；

3.2.5只要项目一旦有变更申请产生，系统会立刻根据该变更将会引起的总造价的 变化等数据直观的显示出来，提供给相关人员决策是否允许该变更产生，从而将一些将 会对总造价引起很大变化的变更有效的控制住；

对项目的实际进度与项目支付总比例进行实时动态管理，-旦项目支付比例将要接 近项目进度时系统会自动提醒支付人员等

4、工程项目实施阶段

为实现项目的投资控制目标，我公司根据本工程的特点，建立以总监理工程师负责, 注册造价师为中心的四级造价控制体系，对工程造价实施有效控制。

总监理工程师组织造价控制组制定造价控制实施办法及造价监理细则，并将其内容 职责目标分解到各级人员；总监代表负责组织造价控制组（专业监理工程师配合）审核 承包方工程量清单并将其分解切块，建立台帐，审核承包单位的阶段资金使用计划，与 业主、承包商商定相应的支付计划，专业监理工程师建立与工程量清单相适应的工程部 位清单，实行从上到下的分级控制。

工程计量实施从下到上逐级审核，质量未经专业监理工程师认可，资料不全的部位 不予计量。工程变更在技术上经专业工程师认可后，方可转造价控制组处理。

监理员对计量的原始数据负责，专业工程师对相应的形象进度认可负责，并复査监 理员提供的数据和报验资料。造价控制组根据合同约定条款和监理工程师的签认意见， 负责审核承包商所报工程量和工程款支付申请，建立相应台帐。总监代表审核认定承包 商该期工程款支付要求并向业主通报后，签发工程款支付证书，同时建立相应台帐。

对工程计量和工程款支付中的争议，由总监代表或总监理工程师牵头组织专业工程 师配合造价控制组与相关部门协商解决。

特殊的计量方法由总监或总监代表组织相关人员与业主方和承包商协商约定。

经过上述四级把关，确保投资控制目标的实现。

5、项目竣工验收阶段

5.1审核竣工图纸

监理应审核工程竣工图纸，竣工图应能如实反映工程最后验收时的状态，特别是对 工程变更部位、增加部分，可在图纸上作标注的，应清晰准确，并有相应的设计变更资 料，图纸、变更或洽商应有设计人的出图专用章或签名。

5. 2审核工程量

工程量审核是否认真、准确，直接关系到工程投资，这项较为烦琐、细致的工作应 予重视。审核工程量的监理工程师必须熟悉施工图纸、预算定额和工程量计算规则。审 核时，应详细按图计算全部分部分项工程量，列出计算公式，标出轴线号及相应区段， 必要时绘出计算简图及钢筋工程量，按施工图计算，详细列出清单，便于复核。

5. 3审核定额单价

A、 查单价是否准确，应着重审查工程名称、种类、规格、计量单位，与预算定额 或单位估价表上所列的内容是否一致。如果一致时才能套用，否则错套单价，就会影响 直接费的准确度。

B、 审查换算单价《预算定额》规定允许换算部分的分项工程单.价， 应根据《预 算定额》的分部分项说明、附注和有关规定进行换算；《预算定额》规定不允许换算部 分的分项工程单价，则不得强调工程特殊或其他原因，而任意加以换算，以保持定额 的法令性和统一性。

C、 审查补充单价 如某些采用新结构、新技术、新材料的工程，在定额中缺少这 些项目，尚需编制补充单位估价时，就应进行审查，审查其分项项目和工程量是否属实,

套用单价是否正确；审查其补充单价的工料分析是根据工程测算数据，还是估算数字确 定的。

5.4审査直接费

决定直接费用的主要因素是各分部分项工程量及其预算定额单价。因此，审査直接 费，也就是根据已经过审查的分项工程量和预算定额单价，审查单价套用是否准确，有 否套错和应换算的单价是否已换算，以及换算是否正确等。审查时应注意：

A、 计算表上所列的各分项工程名称、内容、做法、规格及计量单位，与单位估价 表中所规定的内容是否相符；

B、 在预算表中是否有借列已包括在定额内的项目，从而出现重复多算情况；或因 漏列定额未包括的项目，而少算直接费的情况。

5. 5审査间接费

依据承包商单位性质、等级、规模和承包工程性质不同，主要审查以下内容：

A、 套用间接费定额时，是否符合定额标准；

B、 各种费用的计算基础是否符合规定；

C、 各种费用的费率，是否按地区的有关规定计算；

D、 计划利润是否按国家规定标准计取；

E、 各种间接费采用是否正确合理；

F、 单项定额和综合定额有无重复计算情况。

第三节、施工阶段投资控制的方法